多伦多楼花

多伦多楼花转让是指尚未竣工就开始预售的大楼。 一般来说,Condo 多伦多楼花转让的投资时间较长,大部分为3年到5年。 随着这其间多伦多楼花转让的上升和其他因素,很多人购买、销售多伦多楼花转让,通称多伦多楼花转让转让(Assignment )。
在英语中,转让者称为Assignor,是指将自各儿名义的多伦多楼花转让转让给他人的人,多伦多楼花转让受让人在英语中称为Assignee。
今天,小编根据会员@realcapital的投稿整理了Condo 多伦多楼花转让转让中发生的价格、税金、现金、程序问题。

1 Condo 多伦多楼花转让的交换室时刻
一般多伦多楼花转让的生命周期如下所示
a前期宣传
b合同
c 10变得冷静了,变得灵活了
d Interim Occupancy :此时还没有租房,采购师相当于租房,在这过程中采购师必须支付管理费、地税和利息(租房当然是要支付利息)。 这部分的时间可以长也可以短,但是按照我的经验一般是3~6个月。
e Final Closing: Condo注册成功,开发者和采购师所有权过多,处理贷款
下图说明了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容

2.什么时候能转
在很多情况下,开发者的要求是不同的。 一些开发者如果完成前期的10%的Deposit就可以倒买倒卖,而有些开发者在85%或90%的用户针织面料销售前不能倒买倒卖,这一信息一般在签名到多伦多楼花转让合同时就可以得知。

3怎样转
大部分多伦多楼花转让是非公开的,一些开发者在销售了所有的用户针织面料后,在一部分多伦多楼花转让上行政许可MLS。 开发者这样做的理由其实很简单,一个是本来应该倒买倒卖的多伦多楼花转让和现在开发者手中的尾盘之间不想建立竞争关系,另外多伦多楼花转让的实际售价暴露出来,不想影响开发者的尾盘销售。 因此,大多数的多伦多楼花转让一般是顾客委托中介者的多伦多楼花转让的盘,卖方的中介者有关联信息与大量的中介者进行信息交换(本公司的中介者、中介者的微信群、平时的买方的顾客网络)。

4多伦多楼花转让的本质-合同和押金的交换
多伦多楼花转让转让的本质不是购买大楼,而是原合同和已支付押金的转让。 转让后,Assignee (转让方)承担转让时刻以后的义务,接受Assignor (转让方)支付的Deposit。 所以,在价格上,Assignee现金需要以下准备
A 多伦多楼花转让转让时应支付的现金:对方支付了Deposit (一般是大楼价格的15%-20%,非PR是30%-35% )差额(现在出售的价格-原始价格)。
b之后支付的钱:可能需要之后支付的Deposit,也可能5%-10%。 具体看时间和合同的要求) Occupancy Fee (地税利息其实是住宅的正常支出额)土地转让税(原始价格计算) Closing Cost (各种杂税费:一般是有限的3000-20000,具体看合同)。

5 原始楼花中的HST和相关退税问题

其实买新房也是买商品,那正常情况下就会涉及到HST,然后政府在新房部分还有一部分的退税。简单来讲,消费者去售楼处买楼花,一般都有价格表或者是某个单元的特定报价。

这个报价=原始开发商价格+13%的HST(消费税)-HST Rebate(新房退税)

新房退税的说明,CRA的网站有最明确的解释:https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html

假设原始开发商的价格是32万,那么$320,000*0.13(这部分GST的税率是5%,省税的税率是8%,加起来是13%)=$41,600。对应的税分别是GST=$16,000(5%)和省税=$25,600(8%)。

下面介绍HST Rebate的计算方式(具体计算例子可以参考这个网站:https://blog.theredpin.com/blog/who-pays-hst-on-new-homes-hst-rebate-on-new-condo-purchase-ontario-buying-a-pre-construction-condo/)

GST部分的退税计算和限额:

The first is the federal GST New Housing Rebate, which is a rebate of 36% of the federal GST paid to a maximum of $6,300.  This rebate however can get clawed back.  Housing units purchased for $350,000 receive the maximum rebate of $6,300.  Housing units purchased for less than this get 36% of the GST paid on the purchase price.  Housing units purchased for greater than $350,000 but less than $450,000 are reduced on a pro-rata basis.  Housing units purchased for greater than $450,000 are not eligible for the GST New Housing Rebate(45万以上的房子没有GST退税).

省税部分的退税计算和限额:

The other is the provincial HST New Housing Rebate.  This rebate is available to homes purchased in B.C., Nova Scotia and Ontario.  For our purposes we will deal with the Ontario HST New Housing Rebate.  For new home purchases the HST New Housing Rebate is 6% of the purchase price to a maximum of $24,000.  For owner-built and substantially renovated homes the rebate is based on the HST paid, calculated as 75% of the provincial portion of the HST paid on purchases to construct or renovate the home to a maximum of $24,000, if HST was paid on the purchase of the land, or $16,080, if no HST paid on the purchase of the land.  There is no clawback on the HST New Housing Rebate, it is just capped at the maximum of $24,000 or $16,080 depending on your situation.

按照上面的退税计算,一般是退GST的36%(Federal GST New Housing Rebate)和省税部分的75%(

Provincial HST New Housing Rebate),所以HST Rebate=16000*0.36+25600*0.75=$24,960。

按上面的介绍方式,32万的原始价格+4.16万的HST-2.5万的退税=33.66万,这个33.66万一般就是价格表上的最后结果,也就是包含退税的价格。

在安省,45万以上新房退税封顶额度(HST Rebate)是2.4万,所以无论你是买原始价格45万的Condo还是200万的House新房,退给你的HST是24000封顶的。

但是HST新房退税是有条件的,满足下面任意一条(政府的目的是为了防止炒房,这也是为什么新房落成后一般一年后上市的单元才变多):

A 自住房,然后交房后1年之内不出售: 这也是为什么,新房交房后一般一年后卖盘才增多,1年之内卖都要把2.4万的退税以现金形式退回。

B 投资房,先上交HST Rebate,然后凭借完整的1年租约在申请退回,这个先交后退的过程一般最快30天就可以解决:这是买楼花来投资需要动用的一部分现金,虽然可以退,但前期也需要准备。这也是很多人买楼花用来投资,在房子过户前想转掉的动机之一。

5 原始楼花中的HST和相关退税问题

其实买新房也是买商品,那正常情况下就会涉及到HST,然后政府在新房部分还有一部分的退税。简单来讲,消费者去售楼处买楼花,一般都有价格表或者是某个单元的特定报价。

这个报价=原始开发商价格+13%的HST(消费税)-HST Rebate(新房退税)

新房退税的说明,CRA的网站有最明确的解释:https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/businesses/topics/gst-hst-businesses/gst-hst-home-construction/gst-hst-new-housing-rebate.html

假设原始开发商的价格是32万,那么$320,000*0.13(这部分GST的税率是5%,省税的税率是8%,加起来是13%)=$41,600。对应的税分别是GST=$16,000(5%)和省税=$25,600(8%)。

下面介绍HST Rebate的计算方式(具体计算例子可以参考这个网站:https://blog.theredpin.com/blog/who-pays-hst-on-new-homes-hst-rebate-on-new-condo-purchase-ontario-buying-a-pre-construction-condo/)

GST部分的退税计算和限额:

The first is the federal GST New Housing Rebate, which is a rebate of 36% of the federal GST paid to a maximum of $6,300.  This rebate however can get clawed back.  Housing units purchased for $350,000 receive the maximum rebate of $6,300.  Housing units purchased for less than this get 36% of the GST paid on the purchase price.  Housing units purchased for greater than $350,000 but less than $450,000 are reduced on a pro-rata basis.  Housing units purchased for greater than $450,000 are not eligible for the GST New Housing Rebate(45万以上的房子没有GST退税).

省税部分的退税计算和限额:

The other is the provincial HST New Housing Rebate.  This rebate is available to homes purchased in B.C., Nova Scotia and Ontario.  For our purposes we will deal with the Ontario HST New Housing Rebate.  For new home purchases the HST New Housing Rebate is 6% of the purchase price to a maximum of $24,000.  For owner-built and substantially renovated homes the rebate is based on the HST paid, calculated as 75% of the provincial portion of the HST paid on purchases to construct or renovate the home to a maximum of $24,000, if HST was paid on the purchase of the land, or $16,080, if no HST paid on the purchase of the land.  There is no clawback on the HST New Housing Rebate, it is just capped at the maximum of $24,000 or $16,080 depending on your situation.

按照上面的退税计算,一般是退GST的36%(Federal GST New Housing Rebate)和省税部分的75%(

Provincial HST New Housing Rebate),所以HST Rebate=16000*0.36+25600*0.75=$24,960。

按上面的介绍方式,32万的原始价格+4.16万的HST-2.5万的退税=33.66万,这个33.66万一般就是价格表上的最后结果,也就是包含退税的价格。

在安省,45万以上新房退税封顶额度(HST Rebate)是2.4万,所以无论你是买原始价格45万的Condo还是200万的House新房,退给你的HST是24000封顶的。

但是HST新房退税是有条件的,满足下面任意一条(政府的目的是为了防止炒房,这也是为什么新房落成后一般一年后上市的单元才变多):

A 自住房,然后交房后1年之内不出售: 这也是为什么,新房交房后一般一年后卖盘才增多,1年之内卖都要把2.4万的退税以现金形式退回。

B 投资房,先上交HST Rebate,然后凭借完整的1年租约在申请退回,这个先交后退的过程一般最快30天就可以解决:这是买楼花来投资需要动用的一部分现金,虽然可以退,但前期也需要准备。这也是很多人买楼花用来投资,在房子过户前想转掉的动机之一。


6多伦多楼花转让转让中的HST
以上,就多伦多楼花转让正常交货期间没有转让过程的HST问题,我们来看一下与多伦多楼花转让转让相关的HST问题。
假设4年前的Condo 多伦多楼花转让的原始价格是5.0万,已经按20%支付的Deposit是1.0万,同类型的Condo房地产市场价格是75-77万,双方约定的转让价格是7.0万,价格差是2.0万。


如上文所述,在多伦多楼花转让之后的采购师必须支付给倒买倒卖到多伦多楼花转让的卖方。 支付Deposit差额的是,我们1.0万2.0万=30万。 转多伦多楼花转让是出售合同和押金的过程,从CRA的角度来看,转多伦多楼花转让的卖方被认为与CRA是开发者的行为相同,有交易就有HST。 因此,这部分的现金将接受HST,HST=300.13=3.9万。 但是,比较特殊的地方是,多伦多楼花转让的买卖中一般多伦多楼花转让的卖方有转包税,所以多伦多楼花转让的卖方在定价时需要支付的HST加在价格差上。

7多伦多楼花转让卖家一般到手能赚多少钱

在以上的概念4中,对于作为多伦多楼花转让的采购师应该拿出的钱,从采购师的观点来看有怎样的成本 A HST一般由卖方承担:3.9万 b一般多伦多楼花转让转让,卖方证券交易所持有1.5%的佣金(暗盘),买方证券交易所持有2.5%-3%的佣金。 我方以买卖的4%佣金计算: 700.04=2.8万


c执业律师费:一般按1500-2000美元计算,我方按3000美元计算
税前,买方利润=20-3.9-2.8-0.23=12万。


8多伦多楼花转让价格为什么比现在的房间低


上面的成本是5.0万的Condo 多伦多楼花转让,我们是四年前近的650-700尺之一,假设平均价格超过700元,现在的市场价按1100的平均价格计算,在现在的住宅里卖7.7万左右是非常简单的。 但是,如果多伦多楼花转让的价格被设定为7.7万,则多伦多楼花转让的采购师发出的现金请求,1.0 2.7=3.7万,相当于接近50%的首付款。 我们不排除许多买房子的人富有,有全额付款的能力,但是第一次买房子的人,很多要人很难拿出这么多现金。 而且,现在留学生和工签名这一购房集团需要支付海外采购师税金的15%,搬到多伦多楼花转让时,押金的追加比例有时会变成35%。 所以,一般来说,多伦多楼花转让的价格比现在的住宅市场价格便宜5%-15%。 如果有人有买房的能力,继Condo 多伦多楼花转让是非常好的交易。

多伦多楼花转让个配送周期中的价格变化

这是我个人观察市场的结果,以bond condo (以290 adelaide STW为例)为例,近年来市场的涨幅很大,可以作为参考。 这是1定径套1的小户型,同层有2个相同的用户针织面料(07/08 ),适合首次房间采购师,买了同户型的现在的房间,房价的动向变得明朗。

A Occupancy前2-3年倒买倒卖多伦多楼花转让:一般卖方需要钱,一般以低价倒买倒卖。

B Occupancy的一年前:市场经过2~3年的变化,市场的涨幅有几个,转让价格比原始销售价格,10%的涨幅。

C Occupancy的时转让:这时房子可以入住,买房的人也可以实际看到房间,价格明显高于Occupancy在先。 但先后,首次出现价格为42.5万(1.6年底),参考价格非常低,平均价格低于800的1.7年初,另一户型用户针织面料为4.5万,平均价格在800-850之间。

d家刚刚过户,已经可以转让现房:截至2017年4月5月,现房转让的价格已经上升到49-50万。

在E 2017年6月,有4.0层的lph yue针织面料,有1.0英尺的大厦高和汽车座位,没有有日子销售。 当时420新政后,观望最多的实际上是最高的时间节点,最后的价格是5.6万日元,包括车在内都很便宜。

F 8月,我的客户看到这个尤针织面料没有车,但也很在意高层,我让客户买了这个尤针织面料,从5.7万得到了5.5万以上的成交,没有车已经超过了1000日元。

g今年2月,同样的尤针织面料花了近4个月(但是,大楼整体只有这一个再销售),楼层还有点低,国家牌价为57.9万,最后5.8万成交,平均价格为1076。 此外,据我观察,最近大楼其他600英尺以上的1欧元针织面料没有汽车座位,成交平均价格已经达到1000。

综合来看,Condo的价格在交房后约1年后显着上涨。 值得强调的是,这个Condo的买卖周期正好跟上市场的高涨,这个例子主要是参考,不推荐买卖。

1.0周转多伦多楼花转让卖方的思维方法:

从卖方的角度来看,多伦多楼花转让的优点是a节省了很大的闭环费e

不需要支付Land Transfer Tax (905地区正常,416市内为2倍land transfer tax,5.0万倍tax=$ 1.2,950 )。

c不需要支付国际货币费

d拥有的时间变短,不必等房间交出来再长一年多

坏表兄弟呢?

a交易中的HST由于大部分支出,投资利润下降了

b没有完全享受多伦多楼花转让项目工程的全部生命周期,没有获得全部的涨幅

前面提到的例子是在整个市场设立,每年有10%-12%的增长。 Condo认为无论是投资还是自己生活,都需要长期保有的过程。 我不认为现在的价格会下跌,但是如果涨价的话,保守地看每年涨幅3%-5%是完全可能的。 之后,单纯地买多伦多楼花转让,然后在过户口前转让的话,赚的钱非常少。 所以,如果买多伦多楼花转让的话,我的广告老虎钳做好了关闭的准备,房子在交房间1-5年后卖,那时的涨幅最大。 转到中间的话,税金全部交给政府。

多伦多楼花转让的采购师思维方法:

a那个卖方的另一侧是买方。 从多伦多楼花转让个采购师的角度来看,利益是明显的。 以便宜的价格购买了好的新房,前提是有一盏茶的现金来支付多伦多楼花转让上升过程中的差额。

b另一方面,有一个非常好的用户针织面料,一般原始的多伦多楼花转让的采购师选择拿在手中结算,可以找到心计户型和用户针织面料,往往依赖运气,不能指望摸

旋转1.2多伦多楼花转让的痛点

a开发者对转发多伦多楼花转让有限制,大多数情况下MLS是不行的,Kijiji开发者的Sales会监视,传统的公开路线会被封锁

解决办法:寻找有经验有人脉的媒人,转动你,多伦多楼花转让的信息有更有效的传播途径。

市场当然有成功标榜多伦多楼花转让周转,我个人观察大多采用高佣金(买方介绍3%-4% )招揽买方介绍多伦多楼花转让。 从效果和成本的综合来看,好坏必须由个人来判断。

由于b价不透明,没有公开记录,所以某时间点前后的成交价不明,卖方和买方都需要根据二手房市场的成交价进行参考C 多伦多楼花转让一般以3-4年的周期建成,交房前转换很简单,但是不说刚买的1-2年转换成本高,想继承的人也少。

condo 多伦多楼花转让1.3的市场现状:

A 905城郊乡的House和Townhouse 多伦多楼花转让,由于价格高,贷款政策变得严厉后,现在的住宅前的时间从1.7年初的疯狂的高位开始大幅下降,现在已经变大到多伦多楼花转让。 Condo的转多伦多楼花转让多是3-4年买的,价格非常便宜,关闭的压力并不大。

B Downtown我们最近半年陆续提供住房的大项目工程: Harbour Plaza和88 Scott实际上有多伦多楼花转让的转让,但走道儿速度快,显示了Condo对新房的依恋。 其他主流相继交错的待命区域有多近(Vox、Casa III、YC Condo )、king west (8.7佩特、King Blue )、401沿线(Bayview、Leslie、Don Mills )。 只要有支付全额或50%的首付款的能力,就可以买到King West和多少周围的这些个项目都可以的Deal。

What Is the Meaning Of Platinum Access?

Platinum Access? Platinum Agents?, what it implies and what would it be able to accomplish for you with regards to purchasing pre-development townhouses. We as a whole know in Real Estate it’s everything about “area, area, area” with pre-development condominiums is about “Area, Price per sqft. and Access”. The better access you have the more cash you spare and at last make.

Very much we should initially comprehend why there are Platinum Agents and what the Platinum VIP Market is. Typically Developers need to offer 70 to 85% of all units before getting development financing from the Banks, which implies the Developer is offering the Purchaser a limited cost so as to pick up the vital level of deals required for development financing. So rather than the Developer investing thousands on promoting and energy, trusting that the open will come into the Sales Center to buy a unit, they depend on Platinum Agents to offer 30 to half of all units months before the Public Opening. Some of the time considerably more. Every Developer and condominium venture is extraordinary, yet most Developers RELY on the Platinum VIP Market. There are various stages to the Platinum VIP Market, lets see.

The principal stage is to the “Platinum Brokers”, around 10-15 specialists who are usually known as the “Force Brokers” that work with a heft of the purchasers. They have the best relationship with the Developer or the business group, commonly have 10-20 customers and sell more than 10-20 units in a venture. Platinum Brokers get particular treatment as far as motivating forces, least costs ensured and suite choice for their customers as a result of their predictable deals. Platinum Agents have an immense information on the business, experienced in the pre-development showcase and are very much aware of all the new apartment suite ventures in the territory. Platinum Agents work the pre-development advertise only and have inside information for future undertakings months ahead of time and set up their customers properly.

At the “Platinum Broker Stage” you have first access to stock, best pick at unit levels, best perspectives, floor plans, most minimal costs ensured, motivating forces and advancements from the Developer and Platinum Agents. This is the ideal open door at the VIP Price.

Basic Incentives and models during the “Platinum Broker Phase” are:

Platinum Access and Pricing

Motivating forces and Promotions

Broadened Deposit

FREE Assignment Clause

Top on Development Levies

FREE Rental Services for the First Year of Ownership

At this stage more often than not there is no business place. At this stage is the thing that we call “selling paper”. At the point when you purchase with a Platinum Agent, you’re not simply getting a Brochure, Price List and Floor Plans, but at the same time you’re getting important data that is required when contributing or purchasing another apartment suite. We give you reports and practically identical, on how one anticipate thinks about to different ventures in a similar region, how much the condominium will be acknowledging every year, how you can sell it before accepting belonging as an Assignment Sale, the amount you can sell it for once its finished and the amount you can rent it for and considerably more.

The Second stage is the “celebrity Agents Sales Event” which is normally somewhere in the range of 100 to 200 operators that sell pre-development however are not committed to it and the majority of their business is resale. Right now for the most part costs have gone up by more than $10,000, motivators may not, at this point be accessible by the Developer and all the great units are as of now sold by the Platinum Agents.

The Third stage is “All Agents” which just work the resale advertise and will sell the odd pre-development townhouse to a great extent. Which again costs have gone up and you are purchasing what’s left.

At that point at long last Stage, which is the “Enlistment Phase and the Grand Public Opening”. Which generally at this stage the condominium venture is as of now sold by over half and costs have gone up once more.

Clara Chan is one of only a handful barely any special Brokers to have assembled a relationship with all the TOP Developers and will have ensured cutting edge access to most condominium ventures. Our need is to give you True Platinum Access and VIP Experience. Enlisting with us affirms that we will add your contact subtleties to our VIP Condos database, keeping you educated as the data opens up. When the designer gives us subtleties, for example, floor plans, costs, store structure, deals handout and a unit allotment worksheet, these archives will be conveyed to you. To get first access and to be a Platinum VIP Buyer, register with us today.

Platinum Access FAQs

Is there charge for purchasing at the Platinum Stage with the Platinum Brokers?

No expense by any means, the Developer pays all Agents including the Sales Center Agents. Our administrations are in every case free for Buyers and notwithstanding our master counsel we are likewise offering our Exclusive Platinum VIP Broker Incentives.

How would I register for a Platinum Broker Sales Event for a venture I’m intrigued and future tasks?

Basically get in touch with us or round out the structure beneath and disclose to us which undertaking or zone you’re keen on.

What occurs after I enroll and how would I get informed of the Platinum Broker Sales Event?

You will get an email affirmation from us affirming that we will add your contact subtleties to our VIP Condos database, keeping you educated as the data opens up. When the Developer gives us subtleties, for example, floor plans, costs, store structure, deals handout, impetuses, advancements and a unit allotment worksheet, these reports will be conveyed to you.

I’m keen on buying a unit. What’s straightaway?

Save promptly, as units portion are on an originally come, first serve premise with worksheets being submitted on a cutoff time set by the Developer. Studios, 1 bdrms and 1 + 1 bdrms determinations get held decently fast. When you get the data bundle we recommend to investigate the floor plans, select your units and round out the Worksheet with your main decision, alongside 2 different decisions in the event that for reinforcement. Worksheets should be finished for accommodation to the Developer so as to hold a choice of your decision. No check or cash is vital now as you’re just holding a unit. You may email the Worksheet back to us

When your unit determination is affirmed and held, you will be reached by us to plan an arrangement to come into the Sales Center Office to consent to the Arrangement of Purchase and Sale with the Developer. As of now you will be required to carry alongside you a Photo ID (Driver’s License), SIN Card (required by the Developer for store intrigue) and a check book (least 6 watches that will be post dated when marking). Checks are payable to the engineer’s attorney, “in trust”.

What occurs after I consent to the Purchase of Arrangement and Sale with the Developer?

When the agreement has been marked with the Developer, you have 10 days called the “10 Days Cooling Off Period” to get your Mortgage Pre-endorsement letter, have your Lawyer survey the agreement and on the off chance that you adjust your perspective during the 10 days out of the blue you reserve the option to drop the agreement without any inquiries posed, take care of no punishments and your store checks (post dated) are returned back to you. After the 10 days, the agreement is firm and you just put resources into yourself “another townhouse” with the Platinum Access.

In the event that you might want to get data on Platinum VIP Sales Events for all up and coming pre-development condominium extends please round out the structure underneath, we can just carry restricted clients into the Platinum VIP Sales Event, so pre-register now for need get to:

We just gather individual data important to viably market and sell the property of venders, to survey, find and qualify properties for purchasers and to in any case offer proficient types of assistance to customers and clients. I/We don’t sell, exchange, move, lease or trade your own data with anybody.

多伦多楼花价格一定会再上升,不仅是幅度的问题,也是多伦多楼花价格地区的问题。

 很多人说经济形势不好多伦多楼花价格一定会掉下来,但是包括中国在内很多人说房子再也升不上来了。 但是,在美国金融危机中房地产崩溃的时候,纽约的住宅市没有动。 在安大略省,多伦多市中心的condo一定很稳定。 其他地理位置只能说没有确保会长的势头。

 18年的时候多伦多楼花价格开始改革,对建筑师的材料、工作要求更严格,所以建筑成本增加,建筑师不会损害自己的利益,利润是从哪里来的? 不用说。 羊毛毕竟出在羊身上,所以房价不断上涨。 

但是, 多伦多楼花价格的价格上涨是一定的。 现在我朋友卖他的房子,比半独立家semi-detached年买的时候涨了5万美元以上的价格。 这就是大家在17年末到18年间,土地是多么惨淡的涨幅。 所以,用老话,早点买比较好。 投资者如果自己没有撬杠杆的能力,行情也不太清楚的话,要慎重,房地产是固定资产,但投资有风险。

 其实,多伦多楼花价格和townhouse等非独立住宅型在上升,不仅关系到市场和建筑标准,而且也有消费结构的变化,现在的年轻人更喜欢谁管理的房子,结果,独立住宅多需要自己管理,而且不然。 随着加拿大人工费高,生活节奏快,很多人晚婚分娩,住宅结构更倾向于选择小户型的公寓和别墅。 顺便说一下,多伦多楼花价格,也就是国内说的楼房的时候,请小心。 疑问目前,某多伦多楼花转让平方英尺的价格已经超过了相同地理位置和条件的二手住宅。 如果因为资金问题不能取得首付和贷款的话,2~3年后close时拿出首付贷款也必须确保。 尽量不要把希望寄托到多伦多楼花转让,要经历多伦多楼花转让,取得开发者的同意继续签字,向接手你的多伦多楼花转让人说明那个条件。 所谓多伦多楼花转让,是因为不断被人推。 房子毕竟是人生的巨大消费和投资,最重要的是慎重行动,对自己负责。

多伦多Condo楼花公寓同样是户型,如何一套比另一套多卖几万美元?

卖公寓也有个大漏洞!怎么卖多伦多Condo楼花公寓最增值 ?

Step  #1:决定出售房间的时机

Step  #2:做出售公寓前的准备

Step  #3:销售战略的选择

Step  #4:了解公寓的市场价值

步骤#5:做公寓的市场营销

Step  #1:决定出售房间的时机

市内10月卖多伦多Condo楼花公寓房的时机最好。 附加值的市场价值达到$6000刀。房地产的实战经验和实际操作,所谓房地产的季节性是很重要的。 比起在某个月的一个季度出售房间,以下几个时机要素会直接间接影响多伦多Condo楼花公寓的售价。市场现状:房地产市场的活跃性、供给情况、消费者的自信、银行利率等。

同层竞争住宅源:同一栋大楼同时市售的单位数、质量和价格。小区竞争对手:同一小区内的类似住宅来源的数量、质量和价格。

Step  #2:做出售多伦多Condo楼花公寓前的准备

在更换门把手、装修厨房之前,Condo的情况不同,需要执行不同的准备。 销售室细节成功,但Deven通过以下三个步骤,适用于销售的一组住宅源。

出售多伦多Condo楼花公寓的基础上,整理干净。

整理的目的是让公寓的空间变大。 可以去除个人物品、多馀的衣柜和可能转移购买者注意的物品。 小家具有助于使房间变大等的Tips!清洁也很重要。 公寓越干净,销售速度越快。 潜在的购买者不仅能看到表面,还能看到厨房橱柜和淋浴空间等。 尽量不要感染到各个角落。

步骤#3:销售战略的选择

在选择公寓的上市战略时,可以通过招标夺走报价,选择市价,或者选择比市价高的价格来定价上市。多伦多Condo楼花公寓市场爆发后,现在的市中心,几乎所有体面的Condo都选择了通过招标夺走报价的上市战略。高价出售公寓!

Step  #4:了解公寓的市场价值

多伦多Condo楼花公寓在决定上市战略的同时,必须理解自己公寓本身的市场价值。

公寓的评价一般比House别墅简单,大多数大楼有比较高的销售历史。 适当调用最近的销售记录,根据每平方英尺的价格来估计公寓的价值。 例如,500平方英尺的公寓值1200/平方英尺(每平方英尺)或60万刀。

但是,这只是定价过程的一部分,影响公寓销售价格的因素如下

位置:位置,位置,位置!空间:公寓空间越大,或者总价格越高,每平方英尺的价值就越低。

地板:地板越高,每平方英尺的价值就越高。

View  :视野/风景越好,每平方英尺的价值越高,特别是View有安大略湖和CN塔。

朝:的方向各有喜好,但朝南的家庭型通常价值很高。

结构:原本是狭小的空间,只有合理利用才能使买方着迷。

Corner:角单位也比非角单位有价值

“印象点”也很重要。 想象一下Staged的效果,你的公寓的清洁,连你的公寓的味道都影响了价格,不是臭袜子和剩饭的味道,而是Homey刚烤好的面包的味道。还有其他影响公寓价格的因素。

装修

天花板的高度

管理费

停车空间

储物柜

室外空间

共用设施

租户与租户的比率

公寓的评价等

步骤#5:做公寓的市场营销

多伦多Condo楼花公寓实际上,你的目标购买者在那里。 他们可能是第一个购买住宅的人,为孩子工作的父母,国际投资者,新婚夫妇,签了字的老年人等。 精明的房地产商以买方为目标,为了吸引他们而进行营销活动。

像隔世一样,2020年初,在很多地区的住宅市很受欢迎的热手,房价的市场涨势在加剧

从销售量来看,很多地区2月份通过MLS系统销售的房屋为7256套,多伦多楼花交易与去年同期4982套相比,大幅增加了45.6%!多伦多楼花交易 按住宅种类和平均售价来区分的话,独立住宅最受欢迎,销售量上升了61.8%,多伦多楼花交易平均价格最大达到了18.6%!

多伦多楼花交易逆袭的势头在3月初也很强,3月末即使被新的冠冕袭击,在很多地区3月的整体数据也不难看。 与去年同期相比,很多地区3月份所有住宅类型的总销售额增加了12.3%,平均销售价格也增加了14.5%。 Very  Decent!

3月10日出了有趣的数据。 数据显示,加拿大消费者家庭信用于2020年1月达到6370亿人,比上年同期增加2.4%。 有趣的是,所有的增长都来自住房贷款。 换句话说,对经济充满信心,但除了借钱买房子之外,加拿大人认为买什么或做什么是不可信的。

多伦多楼花交易市场几乎完全倾向于卖方的时候,买方们很忙,在各自的报价现场奔走的时候,COVID-19袭击了。 3月17日,安省总督福特宣布全省进入紧急状态。 瘟疫和瘟疫对策,就像在很多热地区的房地产上迅速按下了暂停按钮。

COVID-19新冠状病毒的多伦多楼花真正影响

多伦多楼花交易仅从地产局3月份的数据来看,多伦多楼花交易销售额会增加12.3%,很难实际感受到新的冠状病毒很快出现的负面效应。 Deven整理两组不同的数据,看看疫情来临后实际市场的变化。

1 .预订房间和登记报价急剧减少。

根据Brokerbay的数据,多伦多楼花交易3月下旬的16日~30日,与疫情到来前的3月1日~15日相比,多伦多楼花交易房地产证券交易所的预约件数大幅减少了66.1%,与此相对,3月的最后一周(23日~30日),与2月的最后一周(22日~29日)相比,预约件数为77.

首先从科学普及来看,Brokerbay是房地产经纪人使用的预约房间和注册报价单的电子系统。

2 .房源的销售量和新房源的出货量同样减少率明显。

根据Zoocasa的数据,多伦多楼花交易3月17日~3月30日,很多地区销售了1153套(独立住宅和半独立住宅),与3月3日~3月16日的2435套相比,销售额减少了53%! 新发售比率(SNLR  ),即销售数量/新发售住宅的数量从3月前半的54%下降到3月后半的37%。同时,独立房屋和半独立新房源的出货量也从3月3日~3月16日的4503套下降到3月17日~3月30日的3140套,减少率为30%。

有人说,多伦多楼花交易害怕历史上空前的大萧条临近,是我们这一代积累财富的最好机会。 有人说上升的人下降了。 多伦多楼花交易也有人说变化其实是硬币的两面,也许没有错。 时间会告诉我答案。

与二手住宅市场和多伦多楼花转让市场相比,多伦多楼花转让转让市场具有独特的属性。 在很多活跃的地区的公寓市场,购买多伦多楼花转让可能是一个性价比高的操作。

很少的购买者在寻找多伦多楼花转让的转让交易。 因此,竞争很少。 除了买方很少,很多房地产经营者不习惯转让销售的过程,营销有限。 有些律师也完全不理解转让交易的水深浅。 在这些限制下,找到好deal的机会很大。

近年来,Condo市场非常活跃,需求极高,买方被迫参加竞争战争,提出了超市场价格的购买房地产。多伦多楼花转让转让可以避免过度竞争。 这意味着支付价格远比二手市场的单价便宜,可以节省购买房屋的成本。

购买转让合同的另一个优点是获得一个新的设备,还可以自动提供7年tar保修计划。

我们的清单总结了购买者的优点

更多的选择:房地产市场缺乏住房来源时,多伦多楼花转让转让可以提供更多的选择

竞争少:少的人关心转让多伦多楼花转让的住宅来源,销售渠道有限,所以竞争少

避免竞争夺走报价:竞争较少,竞争价格夺走报价的可能性也减少了在超市高价购买的可能性

PR客户:转让方也许可以继承开发者方取得的PR待遇。 例如,7年Tarion保修计划、开发者的各种促销,例如开发者回来的装修升级、上限的开发费用等

室内装饰选择:根据多伦多楼花转让转让的具体交易时间,也许可以选择自己公司的室内装饰、颜色、升级

谈判空间:开发者虽然没有进行过谈判,但可以在多伦多楼花转让转让过程中与转让方协商价格、存款、交货日期等

新单元:对于二手住宅来源或自己购买多伦多楼花转让,转让多伦多楼花转让的话,不是等待4-5年,而是能最快购买新房子。

税收:也可以从GST和HST等节约税收中受益

无烂尾:根据全新的多伦多楼花转让,转让的多伦多楼花转让几乎不腐烂。 许多已经复盖了大半

多伦多楼花转让转让时的注意事项:

多伦多楼花转让转让是一个非常复杂的过程,资金要求:除了卖方已经支付给开发者的定金以外,买方还需要支付房地产增值的部分,这部分可以少多少,取决于市场的变化。 因此,对资金储备有一定的要求! 有时有钱就能任性。 资金有限的情况下,商量用最低限度的资金完成多伦多楼花转让转让交易的方法。

多伦多新楼花购买六步

随着多伦多人口的增加,寻求租金收入的投资家们也将目光投向了多伦多新楼花。 通常,开发者要求15-20%的首付(海外购买者的35%首付),分期付款。 买家不需要一次发大财,在完成之前有足够的时间调整自己的财政状况。那多伦多新楼花采购的具体流程为哪些呢?

多伦多新楼花
多伦多新楼花

Step  1需求并搜索信息

首先,多伦多新楼花购买者需要确定自己的需求。 有必要判断自己是居住还是投资,寻找开发项目。 投资侧重于地理位置和未来现金流,自生活更加重视面积户型和社区等因素。 买方可以在此时与受信任的房地产经纪人接触推荐新盘。 

Step  2选定项目,详细研究

买方遇到合适的多伦多新楼花新盘时,除了研究户型、价格、管理费和地税外,还需要注意以下几点:开发者的资质和口碑如何:购买者可以通过http://tar.com搜索开发者的资质、往年的项目、索赔记录和获奖情况。 开发者的良好评价不仅能保证建筑质量,还能大大降低烂尾楼的发生;政府开发费:购买者仔细看价目表,一般可以看到政府开发费(Development  Levy  Charge或Levy  Cap  )。 虽然有几个开发商免除了这些金额,但是大部分开发商都设定了上限承诺费用不会超过特定的金额。

Step  3签订合同,交付定金

多伦多新楼花买方决定与开发商签订购买合同时,房地产代理商可以事先填写购买意向书(Worksheet  ),买方可以向贷款代理商委托融资预批准书(Pre-approval  )。 签约的日子一定要带着id,带着支票去。 购买者通常需要支付预收款(约$5000左右),以获得较厚的合同。 在这种情况下,建议买家:联系房地产律师:雇用律师详细研究开发人员合同,调查是否有不合理的条款和隐瞒的条款。 开发人员通常比较“霸道”,不会修改条款,但买家至少要弄清楚自己签署了哪些条款,会产生什么样的结果。

Step  4等待入住

在等待完成时,购买者应注意以下事项:

多伦多新楼花分期付款的期限很广,购买者必须确认到付款日期为止账户有足够的资金可付款。 如果跳票,购买者必须支付跳票的手续费。装修:开发人员通常在入住前一年左右开始装修毛坯房,当时将装修设计和升级方案(upgrade  )通知购买者。 如果购买者在基本设计中进行了选择,则无需花费的购买者如果想要添加百叶窗或橱柜等附加设施,则必须根据开发人员的估计支付费用。入住延期(Delay  ) :公寓花朵延期入住的情况经常发生在多伦多。 Tarion规定开发人员最多可将入住日期推迟2次,一次不得超过120天,必须在预定入住日期前90天书面通知购买者。 开发者不符合上述规定时,购买者可以通过tar提出索赔。入住前检查室(PDI  ) :通常在入住前3个月,开发商通知购买者检查室(Pre-delivery  Inspection  )。 开发人员安排的检房师和购买者一起进行检房,发现的问题在入住前解决。

步骤5  办理入住(Occupancy  )

多伦多新楼花买家收到钥匙后,必须交给开发人员的“租金”,因为在入住和退房过程中,住宅的所有权仍属于开发人员。 购买者通常需要等待3-6个月的时间。 一些开发商会禁止业主在这里最近出租公寓,

Step  6过户(Closing  )

多伦多新楼花在这个阶段,买方最终成为了户主。 过户阶段购买者不仅需要支付剩馀住房费(全额或贷款)、土地转让费(Land  Transfer  Fee  )和上述政府开发费(Development  Levy  Charge  ),还需要支付律师费用、水电设置费用。 如果是租赁的话,购买者需要支付8%的HST,然后可以按照年租赁合同申请退款。 在这个阶段,购买者必须事先联系贷款,准备拿足够的现金支付货款。

总之,多伦多新楼花购买者一般能参考的资料仅限于小册子和示范图,遇到提供模型房的开发者非常幸运。 另外,购买者很难考察日照、多伦多新楼花的间隔、装修效果,想象和现实的差异是不可避免的。 这实际上与以前的解决方案类似。 那就是尽量购买口碑开发者的项目,为了避免差距过大的情况,需要花费时间研究现有资料。

俗话说,买房子很难养家。

多伦多地产经济说在加拿大,因为第一次买房子的业主们没有经验,所以买了新房子。 我认为最重要的是安排搬家,或者马上借房子,让房子赶快用。多伦多地产经济说我们的首要任务是处理一系列手续,开设水、电、煤气账户,全面审查房子的现状,多伦多地产经济说记录这个房地产的日常需要保养和维护的部分,提高时间表。

多伦多地产经济说家里的事不是小事,如果不先处理这些事,新业主们就在避免罚款和其他财务损失的同时,也避免了能源公司断水,真的享受了晋升的喜悦,放心了。

多伦多地产经济说在买房子、交房间之前,律师一般承包开设自来水、电、天然气等账户的工作。但是,由于各种原因,水、电、煤气不能通过户口的概率很高!所以,大家一定要把房间交出来后,自己打电话向有关部门确认。 不会英语也没关系。 请找个会说英语的朋友翻译到

多伦多地产经济说在多伦多,作为中国人居住的街道,很多机构都为他们提供中文服务。 所以,大家在办理和家里有关的各种手续验证的时候,不要有困难的心情,不要拖延,要尽早处理。日常消费(水、电、天然气)是房地产管理中最细小的部分,而且每个地区的收费规则和能源供给公司都不同。但是,大家不要害怕! 埃文整理了信息,用手收集这篇文章,按顺序一步一步地做就行了

水费:

【Condo】公管公寓

多伦多地产经济说如果业主的不动产是Condo的话,大多数情况下,水费已经包含在公寓管理费中,所以不需要多馀的担心。 但是,最好先确认一下管理公司和不动产业者,确认公寓管理费中是否有水费。

【Freehold】自由拥有房地产

如果房地产是Freehold的话,水费表(水费的排出费)由政府每三个月发送一次。

现在,对于Condo和Freehold“不懂傻事”的老铁们,多伦多地产经济说加拿大房地产“小学一年级”的课。

支付费用时,多伦多地产经济说需要注意以下几点

1 .如果不按时缴纳的话,水就止不住,但这部分费用会自动转移到地税中,并加上罚款

2 .房地产为租赁用,水费由租赁人负担的情况下,所有者可以去市政府申请把水费表的名字变更为租赁人

注意:租客拖欠水费的情况下,这个费用最终由房东负担。

是的,你没听错。 租客支付费用的话,水费最终不是跟着租客,而是跟着房主。

3 .如果是空着的房地产,业主总是不能向家里检查信件。 业主可以向市政府申请,把水费表送到自己的地址

4 .个别城市,例如万锦市(Markham  )的水费表不是单独邮寄,而是和电费表一起邮寄(注意:供电公司Alectra  Utilities是以前的电源流)。

多伦多地产经济说加拿大多伦多、温哥华等城市的房地产价格一直在增长,近三年来,涨幅明显。 房地产市场报告显示,多伦多地产经济说多伦多房地产性价比高,投资环境稳定,投资潜力大。 对于第一次在海外投资房地产的人来说,是否值得投资加拿大多伦多的房地产。 多伦多地产经济说房地产是否值得做,要看房地产的房价、利润、投资回报率。

多伦多地产经济说多伦多的房地产价格持续上涨,多伦多在35个城市中排在第22位,这个城市给很多人提供了就业机会,随着移民人数的增加和企业的增加,这个城市的住宅需求量一定会大幅度增加,市场的房地产供给跟不上需求。多伦多地产经济说 房地产价格必然增加。 多伦多的经济发展也相当好,强大的经济发展为这座城市的房地产市场奠定了良好的基础。

多伦多的年投资回报率相对较高,多伦多地产经济说很多单户住宅的平均价格为767,800美元,很多家庭的税前收入为109,480美元,根据这个数据,多伦多的房地产不是很多人能负担的,完全可以负担的约10%左右,租赁的租赁

随着时间的流逝,流入多伦多的人口增加,多伦多地产经济说这个城市通过推进相关政策吸引了很多年轻人,20~34岁的人口多在多伦多稳定,从2017年开始人口的稳定增长率约为4.1%,2018年达到22.1%,与同期的加拿大相比为20.1 %。

加拿大所有国家房屋的销售额上个月增加了56.9%,但比去年同期减少了39.8%。 根据加拿大房地产协会(CREA  )的统计,多伦多地产平均大楼价格为494,500元,多伦多地产经济说比去年同期下降2.6%。

多伦多地产经济说据报告,因为4月份的成交量是历史上最累的4月,5月份的销售额创下了记录,上升了56.9%,但销售水平还只是大流行爆发前的三分之二。 今年5月的业绩也是90年代中期开始交易量最少的5月。

加拿大全国家屋的销售额上个月增加了56.9% 

多伦多的销售额上升了53%,在全国主要房地产市场中,蒙特利尔的92.3%遥遥领先于全国,其次是哈密尔顿伯林顿的69.4%,卡尔加里为68.7%,居第三位,多伦多地区为53%,埃德蒙顿为46.5%,温尼伯为45.6%,温哥华地区为31.5%

多伦多地产经济说据报告,上述主要城市上个月的涨幅基本与4月的涨幅成比例,涨幅高是因为4月的涨幅大,所以上升幅度少的城市也意味着这几个月的下跌幅度小。

多伦多地产经济说业界很高兴上个月住宅销售量的上升和新招牌的数量的增加。 全国房地产商将继续遵守政府的指导和建议,用新技术安置房间。

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据首席经济学家卡夫卡托介绍,上个月的交易量和卡数虽然在增加,但还比不上一年前的市场。 房地产市场开始复苏,但还需要相当长的时间。 实际上,从4月中旬开始6月的第一周开始稳步上升,6月的情况也应该一样。 虽然过去双方都出现下跌的销售和新招牌同时反弹,但整体供给量持续下降,房价保持稳定。

5月份新托盘的数量比4月份增加了69%。 销售和新招牌的比率从4月的63.3%下降到58.8%。 虽然显示比例在下降,但由于目前的经济和社交距离措施影响了业主和买方,所以销售和新招牌的比例几乎没有变化。

多伦多地产经济说现在挂着招牌的业主大多在3月内已经放了光盘,在瘟疫发生的期间,很多卖方继续放光盘,但是很多暂时退场,总卡数减少到约四分之一,这是5月的最低记录。

新冠疫病使卑诗省房价略有下降,亚省加快滑落的其他草原省产量比全国好,房价稳定。 虽然安省金马蹄地区房价显着上涨,但现在稳定的渥太华、蒙特利尔、蒙特的房价继续上涨,但已经下降了。多伦多地产经济说5月份全国平均房价为494,500元,比去年同期下降2.6%。 除去楼价最高、交易量最活跃的温哥华地区和多伦多地区,全国平均房价为401,000美元。

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